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涉及上億人!中央發文全面推進“舊改”,影響有多大?

2020-07-22



舊改,正在加速。

 

日前,國務院辦公廳公布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,指出到到“十四五”期末,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。


今年以來,中央層面已經多次發文力推“舊改”。不同的是,這一次關鍵詞是“全面推進”,且有了具體時間表,意味著舊改即將全面上馬。


根據此前官方通報,各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個,涉及居民上億人。換言之,到“十四五”末,也即2025年之前,全國要完成17萬個老舊小區改造。

 

事實上,老舊小區改造業已加速。據通報,今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。

 

老舊小區改造,不僅涉及民生改善的需求,還關乎擴大內需、拉動投資的重任,其影響不容忽視。

 

舊改全面推進,會帶來多大影響?

 

其一,舊改與棚改不同,不是大拆大建,而是小修小補,主要覆蓋2000年之前的城鎮老舊小區。

 

根據文件,舊改以水電線路改造、光纖入戶、加裝電梯、改建停車場、加建衛生設施教育設施為主,不涉及規模龐大的拆遷改造,也不涉及征地補償,這就與棚改形成明顯差異。

 

同時,老舊小區改造的范圍,限制在“2000年底建成的老舊小區”,且不是每一個小區都有改造的必要。

這類小區要符合“建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈”等條件。


這些老舊小區,主要集中于一二線城市的老城區,以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。


●主要城市2000年前老舊小區占比

  

其二,與棚改“定向放水”不同,國家對“舊改”投入的錢相當有限,更多還要靠居民自籌。

 

錢從哪里來?這是始終無法繞開的問題。

 

根據文件,舊改資金來源主體主要有4個,分別是居民、政府、銀行等金融機構、(運營)單位等。同時,按照誰受益、誰出資原則,積極推動居民出資參與改造。


也就是說,財政資金只能保障涉及水電氣路改造的“基礎類”部分,至于加裝電梯、改建停車場、加建衛生體育設施等“完善類”和“提升類”改造,財政可能會有一定扶持,更多還要靠居民和社會自己來解決。


總之,與棚改獲得來自央行源源不斷的“定向放水”不同,舊改更多還是依靠自身為主。

 

其三,與棚改不同,舊改固然有拉動內需、刺激投資之效,但對房價的影響相對有限。

 

過去幾年的“棚改”,對房價的影響眾所周知。


這背后的邏輯是,作為大拆大建的典型,棚改背后還存在貨幣化補貼的直接刺激,有央行通過PSL貸款投放基礎貨幣來進行支撐,相當于對三四線棚改城市直接放水,影響可見一斑。

 

然而,這一次正在力推的“舊改”,邏輯截然不同。


沒有了大拆大建,沒有了來央媽“定向放水”的支持,舊改更多歸屬于民生工程的范疇,對房地產市場不會帶來顯著的影響。


其四,舊改之所以突然加速,與棚改接近收官有關。


2020年是全國棚改收官之年,各地棚改余量所剩無幾。2019年全國各地的棚改計劃量就已出現腰斬,2020年棚改計劃量也出現了大幅削減。



棚改收官,舊改接力,但能量早非當初可比。所以,個別過度依賴棚改的城市,其房價必然要接受基本面的檢驗。

其五,舊改,對“老破小“是雙刃劍:獲得了改善乃至升值的可能,但同時也失去了拆遷的可能。

 

舊改明顯利好于城鎮老舊小區。這些老舊小區多數位于中心城區,雖然地段一流,但擋不住歲月的侵蝕,無論是住房質量還是公共配套,都無法與新建小區相提并論。

 

這一次舊改的出現,無疑為“老破小”帶來估值提升的可能。一旦水電氣路獲得改造,甚至加裝電梯或加建停車場,其價格自然獲得支撐。

 

然而,這一利好蘊含的另一面是,大拆大建可能會被推遲,想要靠博拆遷迅速完成財富晉級的期待落空。


本文轉載自:國民經略

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